Schleitheim ist die grösste Landgemeinde des Kantons, und sie wächst weiter – aber an der falschen Stelle. Während der Siedlungsring gedeiht, verwaist der Dorfkern. Schauen wir Schleitheim beim Sterben zu?

Fährt man über die Siblingerhöhe nach Schleitheim, findet man zwei Dörfer: Das eine wächst seit einigen Jahren munter an den Rändern, wo das Bauland günstig ist. Einfamilienhäuser reihen sich aneinander wie kleine Inseln.

Das andere Schleitheim erstreckt sich entlang seines offenen Dorfbachs. Dessen Mauern sind mit Geranienkübeln geschmückt. Der Schlaatemerbach und die schönen Bauern- und Riegelbauten, die ihn säumen, sind der ganze Stolz des Dorfes. Und zugleich sein Fluch: Vor fünf Jahren trat der Bach über die Ufer, überspülte Brücken, füllte Keller.

Und die denkmalgeschützten Häuser im Dorfkern verwahrlosen. Das zeigt Gemeindepräsident Urs Fischer auf einem Rundgang. «Sehen Sie dort drüben?» Er weist auf ein stattliches Bauernhaus, das schon bessere Zeiten gesehen hat. «Dort lebt ein alter Witwer.» Und ein Fingerzeig daneben ein zweites Beispiel: ein riesiges Haus mit Stallgebäude, bewohnt von ebenfalls nur einer Person, wo Platz für vier Wohnungen wäre.

In vielen Häusern der Kernzone leben im Durchschnitt weniger als eine Person, oft ältere Menschen, die meist schon jahrelang allein wohnen und kaum mehr in ihre Häuser investieren.

Das Erbe

Das ist keine neue Erkenntnis. Fischers Amtsvorgänger hatte die Lage analysiert, zählte 70 Häuser, die nicht oder kaum bewohnt waren. Die Situation habe sich seither vereinzelt verbessert, im Moment sei vieles geplant und zum Teil auch schon bewilligt, so Fischer. Es fehle aber an Investor:innen, die sich eines solchen «ehemaligen Bauernhauses mit viel Potential» annehmen, wie sie auf Immobilienportalen beworben werden – wenn sie denn überhaupt auf den Markt gelangen.

Der Schleitheimer Ortskern gehört, wie viele Dörfer im Kanton Schaffhausen, zum Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder. Schleitheim kam durch den Gips- und Sandsteinabbau im 17. und 18. Jahrhundert zu Reichtum und erlebte im 19. Jahrhundert noch einmal eine Blütezeit.

Es wurden viele Bauernhäuser und grosse Fuhrhaltereien gebaut, bevor das Versiegen der Bodenschätze und ein verpasster Anschluss an die Eisenbahn das industrielle Wachstum stoppten.

Diese Blütezeit hinterliess dem Dorf ein schönes, aber belastendes Erbe. Um den Wert seinen Dorfes weiss auch Gemeindepräsident Fischer. «Zu uns kommt man, weil es hier schön ist», sagt er, als wir weitergehen. Er zeigt ein paar Beispiele für gelungene Umbauten, wie die durch eine Genossenschaft realisierten Alterswohnungen. «Von dieser Sorte hätten wir gerne mehr – das dürfen Sie gerne so zitieren.»

Aber es gebe eben auch Negativbeispiele, sagt Fischer und weist auf eine Häusergruppe direkt gegenüber. Da stehen Wohnblöcke aus den Sechzigerjahren an bester Lage. Wann aber hier das letzte Mal investiert worden sei, könne er auch nicht sagen.

Ein Nachbarhaus direkt an der Strasse teilt wohl ein ähnliches Schicksal. Im ersten Stock bewegt sich ein Vorhang, bevor ein Fenster geräuschvoll geschlossen wird.

Es gebe Hausbesitzer, die kein Interesse daran hätten, ihre Häuser aufzuwerten, und dies als eine Art Geschäftsmodell betrachteten, sagt Fischer. Häuser mit billigen Wohnungen – davon gebe es einige im Ort: «Sie sind eine Belastung für die Gemeinde.» Und beeilt sich, zu betonen, man habe nichts gegen Menschen, die soziale Unterstützung bräuchten, wirklich nicht.

Wenn aber diese Lebensweise freiwillig gewählt werde, oder zumindest nicht viel dagegen unternommen würde, werde das in einer so kleinen Gemeinde bemerkt: «Dafür fehlt dann das Verständnis und der Unmut wächst.»

Direkt hinter den Blöcken weist Fischer auf ein «anderes Problem», wie er sagt. Es ist ein altes Bauernhaus in desolatem Zustand. Die Besitzerin, eine Firma, hatte grosse Pläne damit, ist mit der Denkmalpflege nicht einig geworden und überlässt das Haus nun sich selbst.

Fischer versteht beide Seiten: Die Gratwanderung, zu entscheiden, wann zum Schutz der Bausubstanz ein Kompromiss eingegangen werden müsse, im Wissen, dass der Nachbar dann vielleicht auch seine Wünsche erfüllt sehen wolle, sei schwierig. «Aber das» – er zeigt auf das zerfallende Bauernhaus – «ist auch keine Lösung.»

Ein ähnliches Beispiel steht in der Nähe der Kirche. Auch dessen Besitzer, ein ortsansässiger Unternehmer, konnte sich mit der Denkmalpflege nicht einigen und überlässt das Haus seit 30 Jahren seinem Schicksal. Mittlerweile bröckeln Steine aus der Mauer, eine Gefahr für die Schulkinder, die täglich mit dem Velo daran vorbeifahren. Die Gemeinde wird in diesem Fall einschreiten müssen.

Abwarten, bis sich das Problem von selbst löst, ist eine bekannte (wenn auch seltene) Strategie, und scheint auch hier Mittel zum Zweck. Rund 100 Häuser in der Kernzone sind denkmalgeschützt. Liegt hier der Grund dafür, dass die Idylle immer leerer wird? Lässt der Denkmalschutz den Schleitheimer Dorfkern verkommen?

Ist der Denkmalschutz schuld?

Nein, sagt die oberste Denkmalpflegerin des Kantons, Flurina Pescatore. Prozentual stünden hier nicht mehr Häuser unter Schutz als in anderen Schaffhauser Gemeinden, aber Schleitheim sei einfach ein immens grosses Dorf, sagt Pescatore, während sie uns in ihrem Büro einen Plan mit allen verzeichneten Objekten zeigt. Sie kennt alle Häuser hier, hatte damals das Inventar der schützenswerten Objekte erstellt.

Es sei nicht die Menge an leerstehenden Häusern, die den Unterschied mache, sondern ihre Dimensionen: die schiere Grösse der Bauernhäuser. Ein Umbau sei für Einzelparteien kaum zu stemmen.

Was also fehle, seien neue Formen, die sich solche Finanzierungen leisten könnten. «Die Leute müssen sich zusammentun, es braucht neue Strategien: Unternehmer:innen, Vereine, Investor:innen, Stiftungen, Genossenschaften.»

Diese zu finden, sei freilich nicht die Aufgabe der Denkmalpflege, aber man setze sich mit vereinten Kräften dafür ein, klare Verhältnisse zu schaffen, so Pescatore.

Ein Ersatzbau in einem Dorfkern baut sich nicht gleich günstig wie an anderen Wohnlagen: Energievorschriften, Brandschutz, Hochwasserschutz, in der Summe wird das alles sehr teuer.

Dazu kommt der Denkmalschutz. Ist er einfach der greifbarste dieser Faktoren? «Das nicht», sagt Pescatore, «aber der verzichtbarste in vielen Augen.» Manchmal werde vergessen, was die Vorfahren geleistet hätten und dass ihr Erbe schützenswert sei.

Es sei ihr klar, dass die Renovation eines denkmalgeschützes Hauses oft eine Frage des Preises sei: «Aber man kann nicht den Fünfer und das Weggli haben.» Wenn ein Ort von nationaler Bedeutung erhalten werden soll, müssten die Umbauten auch einem Wert entsprechen.

Oder anders gesagt: Ein Haus, das seiner Umgebung würdig sein soll, ist nicht gratis zu haben.

Ist das Hochwasser schuld?

Vielleicht ist der Grund für den Leerstand aber auch beim zweiten Fluch von Schleitheim zu suchen, dem Bach. Ironischerweise hatte der Gemeinderat nur zwei Wochen vor der verheerenden Flut ein von langer Hand geplantes Projekt zum Hochwasserschutz vorgestellt.

Doch die Wassermassen, die kurz danach Beggingen und Schleitheim verwüsteten, stellten die Pläne auf den Kopf: Die Annahmen erwiesen sich als falsch.

Statt der erwarteten Höchstmenge von 24 Kubikmeter Wasser pro Sekunde rauschte fast dreimal so viel Wasser durch das Tal. Das Projekt musste grundlegend überarbeitet werden und wurde mit der Planung eines Rückhaltebeckens ergänzt, das 2024 bewilligt wurde.

Wie sehr also hängt die Angst vor neuen Fluten mit den vielen leeren oder fast leeren Häusern zusammen? Gemeindepräsident Fischer sagt: gar nicht.

Von aussen werde das aber oft so wahrgenommen: Wenn das Hochwasserproblem gelöst sei, werde sicherlich mehr investiert. Die potenzielle Gefahr durch das Hochwasser lässt er als oft benutzte Ausrede nicht gelten: «So viel Angst haben wir dann doch nicht vor dem Wasser. Ich war dabei, als es kam. Es bestand zu keinem Zeitpunkt Lebensgefahr.»

2027 wird über einen Kredit für die Aufwertung des Bachs, die Absenkung der Bachsohle und die Sanierung der historischen Bachmauern abgestimmt.

Die Projektwebsite der Gemeinde «schlaatemerbach.ch» informiert darüber – und widerspricht Fischers Aussage, indem sie für ein «sicheres und attraktives Schlaate» wirbt und damit Hochwasserschutz und Ortsaufwertung zusammenbringt.

Diesen Zusammenhang bestätigt auch eine von der Flut Betroffene gegenüber der AZ:

Sie hatte viele Jahre in Schleitheim gewohnt und in dieser Zeit zwei Überschwemmungen des Dorfbachs miterlebt.

Aber das Hochwasser vom Juli 2021 war eine Zäsur: Das Wasser brach sturzflutartig ins Wohnzimmer, das Haus war danach unbewohnbar.

Die Sanierung gestaltete sich kompliziert und langwierig.

Mittlerweile hat sie ihr einstiges Wohnhaus verkauft. Sie habe die «perfekten Käufer» dafür gefunden, die das Haus neu belebten – ein Glücksfall, wie sie sagt.

Aber noch heute steige bei Regen Panik in ihr hoch. Schleitheim sei wunderschön, das sei auch der Grund gewesen, warum sie damals ins Randental gezogen sei. Für sie kommt eine Rückkehr nicht mehr infrage.

Nicht «Schlaate-like»

Die unberechenbare Kraft des Bachs sitzt den Leuten noch in den Knochen. Aber der alleinige Sündenbock ist er nicht.
Denn – und das scheint beim Anblick der Geranien, Enten und schönen Riegelbauten absurd – der Dorfkern ist nicht attraktiv. Dieser hat im Moment nämlich keine hohe Aufenthaltsqualität.

Es gibt in dem langgestreckten Dorf kein eigentliches Zentrum, keinen Dorfplatz, und zwischen Bach und Wohnhäusern liegt eine Strasse ohne Trottoir, vor den Häusern befinden sich meistens asphaltierte Parkplätze. Gemeindepräsident Fischer sähe an ihrer Stelle lieber hübsche Vorgärten und die Autos in Tiefgaragen, aber das sei Sache der potenziellen Bauherren.

Mit der Aufwertung des Bachs und dem Hochwasserschutz will die Gemeinde also zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen, obwohl dazu eigentlich das Geld fehlt. Vielleicht müsse man einfach noch ein wenig mehr Geduld haben, sagt der Gemeindepräsident.

Wenn sich das Bauland verknappe, werde der Ortskern für Investoren zunehmend attraktiv: «Das ist ein Jahrzehnteprojekt.»

Die Gemeinde könnte eine schnelle Veränderung auch gar nicht stemmen. Das Dorf darf sich nicht zu hoch verschulden, und es stehen weitere Investitionen in die Infrastruktur an.

In den letzten fünf Jahren wuchs das Dorf erfreulicherweise, aber schneller als gedacht, sagt Fischer: «Wir sind das immer noch am Verdauen.» Die Investoren, die am Dorfrand günstiges Bauland fanden, bauten nicht gerade «Schlaate-like».

Und im Ring an Einfamilienhäusern, der den Ortskern umgibt, lebe jeder eher für sich selbst. Der Charakter von Schleitheim sei aber, dass man miteinander lebt, sagt Fischer. «Wir müssen aufpassen, dass wir diesen Charakter nicht verlieren.»

In drei Wochen erfolgt der Spatenstich für das Rückhaltebecken als erste Schutzmassnahme gegen zukünftige Hochwasserereignisse. Womöglich zieht das den einen oder anderen Investor an.

Die Schleitheimer:innen jedenfalls hoffen, dass die Bauten dem nächsten Hochwasser standhalten. Vielleicht kann das Dorf damit immerhin einen seiner Flüche brechen.

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