Wir haben uns die Grundbuchdaten aus dem Geoportal des Kantons beschafft und analysiert. Wer sind die grössten Immobilienhaie?
von Mattias Greuter, Romina Loliva und Vanessa Mistric
Wem gehört die Schweiz? Sind wir ein Volk von Hausbesitzenden oder sind es die Immobilienhaie, die den Wohnmarkt beherrschen? Um diese Frage zu beantworten, braucht man Daten. Daten, die eigentlich öffentlich zugänglich sind. Wir haben sie gesammelt (wie, lesen Sie hier), aufbereitet und für die Stadt Schaffhausen interpretiert.
Die öffentliche Hand
Wem also gehört die Stadt Schaffhausen? Darauf gibt es verschiedene Antworten. Eine lautet: Die Stadt gehört der Stadt. Zumindest ein Fünfundzwanzigstel davon. Die Stadt Schaffhausen besitzt 95 Parzellen mit einer totalen Fläche von rund gut 200 000 Quadratmetern oder etwas mehr als vier Prozent der Wohnzone.
Alle Strassen, Gassen und Plätze, die ebenfalls der Stadt gehören, sind nicht eingerechnet. Ebenfalls nicht eingerechnet ist das «Landhaus» hinter dem Bahnhof, das die Stadt gemeinsam mit den SBB besitzt. Einige der Parzellen im Besitz der Stadt wurden bereits im Baurecht abgegeben oder werden es künftig sein wie im Fall der Wohnliegenschaften am Schlössliweg 6 bis 10.
Der Kanton taucht insgesamt 14-mal als Grundeigentümer in der städtischen Wohnzone auf, wenn man die EKS und die Gebäudeversicherung mitzählt, nicht aber die kantonale Pensionskasse (11 Liegenschaften).Auf seinen Grundstücken stehen vor allem Verwaltungsgebäude, das BBZ, das Sozialversicherungsamt, das EKS und das Haus der Kulturen. Wohnbauten besitzt der Kanton fast keine, mit Ausnahme der Wohnungen für Menschen im Asylprozess an der Krebsbachstrasse.
Der Bund besitzt hingegen nur wenig Land. Insgesamt ist die Schaffhauser Wohnzone zu 5 Prozent im Besitz der öffentlichen Hand, wobei im Vergleich zur Stadt der Kanton und der Bund (zusammen 0,6 Prozent) nicht ins Gewicht fallen.
Die Genossenschaften
Einige Wohnbaugenossenschaften gehören zwar zu den grösseren Eigentümerinnen Schaffhausens: Die flächenmässig grösste, die HGW Heimstätten-Genossenschaft aus Winterthur, schafft es sogar auf Platz 6 der grössten Besitzerinnen von Wohnzone (siehe Kasten «Die Top 10»).
Gesamthaft aber sind nur gut zwei Prozent der Wohnfläche im Besitz von Genossenschaften. Zählt man die Wohnungen und nicht die Grundfläche der Parzellen, sind laut Schätzungen etwa vier Prozent davon genossenschaftlich verwaltet. Das entspricht in etwa dem schweizerischen Durchschnitt. Die Streuung ist dabei sehr breit: In der Stadt Zürich besitzen Genossenschaften über 20 Prozent aller Wohnungen.
Die Privaten
Eine andere Antwort auf die Frage, wem die Stadt gehört: Privatpersonen. Sie besitzen über 3,3 Millionen Quadratmeter Siedlungsfläche – mehr als zwei Drittel der gesamte Wohnzone auf städtischem Gebiet.
Einige Privatpersonen fallen in der Datenbank der Liegenschaftsbesitzenden auf: Sie sitzen vielleicht im Verwaltungsrat einer Immobilienfirma, oder sie besitzen mehrere Liegenschaften. Sie vermieten also mehr als eine Handvoll Wohnungen und ziehen Rendite daraus – einen Teil dieser Personen haben wir identifiziert. Diejenigen «privaten Immobilienhaie», die wir kategorisieren konnten, besitzen immerhin rund 70 000 Quadratmeter Wohnland. Ausserdem gehört mindestens ein Zehntel der Fläche im Besitz von Privatpersonen, jemandem, der oder die nicht im Kanton Schaffhausen wohnt.
Die Privatpersonen, auch wenn einige von ihnen bebautes Wohnland in der Grösse von zwei Fussballfeldern besitzen, sind aber kleine Fische, wenn man sie mit einigen Firmen vergleicht.
Die Firmen
Konzerne und Immobilienfirmen haben im grossen Stil in Wohneigentum in der Stadt Schaffhausen investiert.
Die Datenbank zeigt insgesamt knapp 4300 Eigentümerinnen und Eigentümer. Die 43 grössten darunter (ohne Stadt und Kanton) besitzen 580 000 der städtischen Wohnzonen.
Oder anders gesagt: 1 Prozent der Eigentümer besitzt über 11 Prozent der Stadt.
Unter diesen 43 grössten Grundbesitzerinnen und Grundbesitzern gibt es zwar auch vier Wohnbaugenossenschaften sowie eine Handvoll Privatpersonen und Erbengemeinschaften. Die echten Grossgrundbesitzer sind aber keine Privaten, sondern Immobilienfirmen, Banken, Pensionskassen, Versicherungen und die Anlagevehikel dieser Grossfirmen. Zusammen besitzen sie rund 750 000 Quadratmeter des städtischen Wohnlandes: rund die dreifache Fläche der Altstadt.
Die Top 10 der Grundbesitzer
ohne Kanton und Stadt Schaffhausen
1. Gallintra AG: 54 946 m2
2. Swiss Life AG: 46 919 m2
3. Credit Suisse*: 43 765 m2
4. Pensionskasse Schaffhausen: 38 849 m2
5. AXA Versicherungen AG: 36 667 m2
6. HGW (Genossenschaft): 34 475 m2
7. Logis Suisse AG: 26 301 m2
8. eine private Eigentümerin: 25 645 m2
9. Zürich Anlagestiftung: 20 689 m2
10. Wohnbau AG Schaffhausen: 16 932 m2
* inklusive Anlagestiftung Swiss Life
** inklusive Credit Suisse Anlagestiftung, Credit Suisse Funds AG
*** inklusive AXA Anlagestiftung, AXA Leben AG, Pensionskasse für die AXA Schweiz
Die Grössten
Machen wir die Spitze noch etwas enger, stellen wir fest: Einem Promille aller Wohnraumeigentümer, den Top 4, gehören rund 3,7 Prozent der städtischen Wohnzone. Das entspricht gut 25 Fussballfeldern oder zwei Dritteln der Altstadt.
Diese Top vier sind, in dieser Reihenfolge: Die Gallintra aus St. Gallen, die Lebensversicherungsgesellschaft Swiss Life, die Credit Suisse und die Pensionskasse Schaffhausen.
Hinter der Gallintra AG steckt die Bank UBS, die unter dem Namen Sima den grössten Immobilienfonds der Schweiz verwaltet. Er umfasst 350 Liegenschaften, hat einen aktuellen Verkehrswert von 9,3 Milliarden Franken und nimmt jährlich 395 Millionen an Mietzins ein, bei einer überdurchschnittlichen Anlagerendite von 6,6 Prozent. Die Liegenschaften sind in der ganzen Schweiz verteilt, die Mehrheit konzentriert sich jedoch auf die Ballungszentren Zürich, Basel und Bern. In Schaffhausen besitzt die Gallintra AG Wohngebäude im mittleren Preissegment und kam zu grossen Parzellen durch die Übernahme der Wohnbaugesellschaft Niklausen AG im Jahr 2010.
Hohe Renditen, grosse Investoren: Obwohl in Schaffhausen der Immobilienmarkt nicht so angespannt ist wie in den Grossstädten, zeigt sich, dass auch die Munotstadt attraktiv ist für Bodenspekulanten. Künftig wird sich einiges verändern: Die Entwicklung des Grossareals auf der Vorderen Breite und die Überbauung bei der Stahlgiesserei im Mühlental werden zur neuen Spielwiese der Immobilienfirmen. Grossbauunternehmer und Stahlgiesserei-Besitzer Karl Klaiber wirbt für sein Projekt nicht zufällig mit dem Slogan: «Hier beginnt die Stadt».
Quelle und Methodik
Alle für diesen Text verwendeten Daten stammen aus dem neuen Geoportal des Kantons Schaffhausen (map.geo.sh.ch) und damit auf Informationen des kantonalen Grundbuchamtes. Diese enthalten Daten zu jeder Parzelle im Kanton. Wir haben folgende Eingrenzungen vorgenommen: Berücksichtigt ist nur bebautes Land, das in einer der Wohnzonen innerhalb der Gemeinde Schaffhausen liegt – ohne Hemmental.
Es gibt acht verschiedene Wohnzonen, in der Stadt Schaffhausen, in denen unterschiedlich hoch gebaut werden darf. Unsere Daten geben keinen Rückschluss darauf, in welcher sich eine Liegenschaft befindet und ob sie ein-, zwei- oder mehrstöckig bebaut ist. Oder anders gesagt: Wir haben den städtischen Wohnraum nach den Grundflächen analysiert, nicht nach Anzahl Wohnungen oder nach Wert der Liegenschaften – dies lassen die Daten nicht zu.
Um unsere Daten zu verifizieren, haben wir das Grundbuchamt angefragt, wie viel Fläche sämtliche Wohnzonen die Stadt Schaffhausen (ohne Ortsteil Hemmental) umfasst: 505.9 Hektaren. Die Summe der Flächen in unserer Datenbank ist fast exakt identisch. Für die Prozentangaben haben wir aufgrund sehr kleiner Abweichungen dennoch diese offizielle Zahl als 100 Prozent eingesetzt. Ausserdem haben wir in verschiedenen Stadien der Analyse Stichproben getätigt, und zufällig ausgewählte Parzellen auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen im Geoportal des Kantons verifiziert.
Unsere Daten bilden folglich alle Parzellen ab, nicht aber alle Eigentümer: Dies insbesondere, weil sich gerade bei Stockwerkeigentum teilweise sehr viele Parteien die gleiche Liegenschaft teilen.
Dieser Text wurde dank dem AZ-Recherchefonds «Verein zur Demontage im Kaff» ermöglicht. Der Fonds fördert kritischen, unabhängigen Lokaljournalismus in der Region Schaffhausen, insbesondere investigative Recherchen der Schaffhauser AZ.
